產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)之市場(chǎng)主導(dǎo)案例產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式：億達(dá)中國(guó)產(chǎn)業(yè)園

與政府主導(dǎo)模式不同，市場(chǎng)主導(dǎo)模式則產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、實(shí)體產(chǎn)業(yè)企業(yè)為代表的市場(chǎng)主體在產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)運(yùn)營(yíng)中扮演著更為重要的角色。其中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式是指“房地產(chǎn)開發(fā)商獲取工業(yè)用地，負(fù)責(zé)道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及研發(fā)、廠房、倉(cāng)庫(kù)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式管理和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，從而獲取合理的地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)”;而實(shí)體產(chǎn)業(yè)企業(yè)主導(dǎo)模式是指“具有強(qiáng)大綜合實(shí)力的企業(yè)營(yíng)建開發(fā)一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，企業(yè)入駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)并且占據(jù)主導(dǎo)地位，借助其在行業(yè)內(nèi)的影響力，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引入其他企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善”。

市場(chǎng)主導(dǎo)模式概況

市場(chǎng)主導(dǎo)型開發(fā)模式通常采用以企業(yè)為主體，政府提供優(yōu)惠政策為輔的開發(fā)方式。在這種模式下，政府主要為城市發(fā)展制定一定規(guī)則，提供土地以及一些政策方面的支持，營(yíng)造良好的環(huán)境，新城運(yùn)營(yíng)等其他的事情交給實(shí)力雄厚的企業(yè)。

市場(chǎng)主導(dǎo)模式中，企業(yè)的主導(dǎo)作用主要體現(xiàn)在：

? 實(shí)力雄厚的投資企業(yè)成為城市運(yùn)營(yíng)商，擁有新城政府的一部分職能，對(duì)其運(yùn)營(yíng)進(jìn)行全面統(tǒng)籌和全局規(guī)劃，以市場(chǎng)化手段推進(jìn)城市發(fā)展;

? 城市運(yùn)營(yíng)商對(duì)區(qū)域進(jìn)行空間布局的規(guī)劃(如區(qū)域的總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃);

? 城市運(yùn)營(yíng)商擁有選擇投融資方式(如應(yīng)收賬款質(zhì)押、土地抵押融資、上市、信托等)的自主選擇權(quán);

? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)由城市運(yùn)營(yíng)商來(lái)完成，所需資金可以通過土地出讓等收益來(lái)彌補(bǔ)平衡;

? 城市運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)土地運(yùn)營(yíng)，具體包括土地整理、公共設(shè)施建設(shè)以及配套設(shè)施建設(shè)、土地出讓等。

? 打造及完善”。

政府的作用主要體現(xiàn)在：

? 制定城市發(fā)展目標(biāo);

? 政策引導(dǎo)，把控城市的發(fā)展方向;

? 監(jiān)督與管理，避免城市運(yùn)營(yíng)商過于考慮短期利益帶來(lái)的短視行為。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)模式可概括為地產(chǎn)商獲取工業(yè)用地之后，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)介入到產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)、建設(shè)、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，通過龍頭企業(yè)招商帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游產(chǎn)業(yè)集聚，并通過科技孵化等服務(wù)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新城的創(chuàng)新發(fā)展。這種模式下企業(yè)也實(shí)現(xiàn)了從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)變。億達(dá)中國(guó)的大連軟件園、美國(guó)爾灣新城等均屬于這種類型。

實(shí)體產(chǎn)業(yè)企業(yè)主導(dǎo)模式(部分文獻(xiàn)稱為大企業(yè)主導(dǎo)模式)是指在全產(chǎn)業(yè)或者某個(gè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)領(lǐng)域具有較強(qiáng)綜合實(shí)力(如融資能力、市場(chǎng)開發(fā)能力、規(guī)范化管理能力等)的企業(yè)開發(fā)、入駐并引入其他企業(yè)并打造完善產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展模式。早在19世紀(jì)中后期，美國(guó)和歐洲的許多大公司為了提高工人的生產(chǎn)力，在公司附近就近解決住宿問題，建成了許多公司城(鎮(zhèn))，比較著名的有：美國(guó)的Pullman鎮(zhèn)(美國(guó)火車車廂大王在芝加哥南部建設(shè))、英國(guó)的Port Sunlight鎮(zhèn)(利華兄弟肥皂廠在利物浦附近建設(shè))等?，F(xiàn)代的典型案例包括：電商巨頭京東建立的京東云智慧產(chǎn)業(yè)園，新加坡裕廊集團(tuán)旗下的子公司騰飛集團(tuán)(Ascendas Group)建立的新加坡科學(xué)園，美國(guó)普洛斯集團(tuán)(Prologis)在全球建立的遍及中國(guó)、日本、美國(guó)和巴西的117個(gè)城市的1081個(gè)物流產(chǎn)業(yè)園。此外，許多制造業(yè)企業(yè)如TCL地產(chǎn)、格力地產(chǎn)、美的集團(tuán)、中興集團(tuán)(中興產(chǎn)業(yè)基地)、海爾集團(tuán)(海爾產(chǎn)業(yè)園)、蘇寧置業(yè)、長(zhǎng)虹置業(yè)等依托自身的制造業(yè)基礎(chǔ)建造為企業(yè)自身服務(wù)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)都屬于此類。

從嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，實(shí)體產(chǎn)業(yè)企業(yè)主導(dǎo)并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，而是圍繞主體企業(yè)進(jìn)行的開發(fā)運(yùn)作，是企業(yè)打造及完善產(chǎn)業(yè)鏈的典型園區(qū)。經(jīng)營(yíng)這一園區(qū)的企業(yè)需要具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力和經(jīng)濟(jì)后盾，往往是規(guī)模較大的工業(yè)制造業(yè)集團(tuán)專門成立地產(chǎn)公司對(duì)園區(qū)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，園區(qū)同時(shí)為工業(yè)發(fā)展提供各項(xiàng)服務(wù)。

與政府主導(dǎo)模式相比，市場(chǎng)主導(dǎo)模式在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的使用等方面擁有較大的優(yōu)勢(shì)。實(shí)力雄厚的企業(yè)擁有城市政府的一部分職能，成為城市運(yùn)營(yíng)商，對(duì)產(chǎn)業(yè)新城進(jìn)行全面的統(tǒng)籌和規(guī)劃，用市場(chǎng)化的手段推動(dòng)產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展。目前來(lái)看，市場(chǎng)主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)作模式的優(yōu)勢(shì)在于受市場(chǎng)機(jī)制的影響，思路比較靈活，但是該模式削弱了政府對(duì)城市建設(shè)的主導(dǎo)權(quán)，容易導(dǎo)致城市空間的無(wú)序擴(kuò)展和規(guī)模的不確定性，另外如果政府支持力度下降，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)會(huì)面臨一定的挑戰(zhàn)和困難。

市場(chǎng)主導(dǎo)模式的案例分析

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式：億達(dá)中國(guó)產(chǎn)業(yè)園

以1998年的大連產(chǎn)業(yè)園為起點(diǎn)，億達(dá)中國(guó)定位為商務(wù)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，首開“官助民辦”科技產(chǎn)業(yè)新城之先河。在早期的開發(fā)中，億達(dá)中國(guó)堅(jiān)持以持有物業(yè)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)為中心，采取物業(yè)定制，長(zhǎng)期租賃的經(jīng)營(yíng)模式。在北京等一線城市，億達(dá)主要聚焦兩條業(yè)務(wù)線：一是工改辦、商改辦項(xiàng)目;二是科技園、寫字樓等項(xiàng)目。對(duì)于商務(wù)園的運(yùn)營(yíng)，億達(dá)則主要采取“主力店入駐帶動(dòng)集群式發(fā)展”的策略，即以世界500強(qiáng)和國(guó)內(nèi)500強(qiáng)的入駐，帶動(dòng)上下游中小企業(yè)的紛至沓來(lái)，為園區(qū)帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流和租金收入。億達(dá)目前采用“361”模式，即30%的產(chǎn)業(yè)，60%的住宅，10%的商業(yè)，通過出售占據(jù)總量60%的住宅產(chǎn)品，快速回籠資金，從而獲得后期產(chǎn)業(yè)、商業(yè)開發(fā)的現(xiàn)金流。

一直堅(jiān)持深耕大連軟件園的億達(dá)中國(guó)，近年來(lái)也開始了國(guó)內(nèi)的擴(kuò)張之路。早在2012年，億達(dá)集團(tuán)聯(lián)手武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)，與湖北聯(lián)投共同簽署了“武漢軟件新城”項(xiàng)目的戰(zhàn)略合作協(xié)議。2018年2月，億達(dá)·鄭州軟件園項(xiàng)目正式落戶鄭州高新區(qū)，重點(diǎn)引進(jìn)軟件信息服務(wù)、新一代信息技術(shù)、智能制造等產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)鄭州高新區(qū)智慧產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)及創(chuàng)新能力。

2. 實(shí)體產(chǎn)業(yè)企業(yè)主導(dǎo)模式：京東云產(chǎn)業(yè)園

作為國(guó)內(nèi)最大的電商之一，京東集團(tuán)以京東云為載體，搭建互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)園區(qū)平臺(tái)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)入物聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。京東在全國(guó)范圍內(nèi)布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，京東已在全國(guó)擁有土地九千多畝，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)和特色，投資建設(shè)“互聯(lián)網(wǎng)+”產(chǎn)業(yè)園。此類園區(qū)主要依托京東強(qiáng)大的電商資源和服務(wù)能力，從基礎(chǔ)技術(shù)到上層應(yīng)用全面升級(jí)園區(qū)信息化程度，實(shí)現(xiàn)了信息流、資金流和物流等運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力的有效提升。園區(qū)采用線上招商模式，支持招商引資業(yè)務(wù)全面開展，提供招商引資效率和業(yè)務(wù)流程的規(guī)范化。京東運(yùn)用大數(shù)據(jù)平臺(tái)，對(duì)企業(yè)、個(gè)人和園區(qū)的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一處理、存儲(chǔ)、建模及挖掘，更加精準(zhǔn)、高效地提供園區(qū)的運(yùn)營(yíng)報(bào)表(企業(yè)、個(gè)人、收入、成本、盈利)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(園區(qū)總體電商運(yùn)營(yíng)情況、GMV、收入、產(chǎn)值、稅后、就業(yè)情況)，實(shí)時(shí)反饋園區(qū)的運(yùn)營(yíng)情況。

京東云產(chǎn)業(yè)園區(qū)的贏利主要來(lái)自于三大板塊：一是企業(yè)端的資金沉淀、自有服務(wù)和服務(wù)抽成，二是服務(wù)商的資金沉淀、收入抽成和營(yíng)銷服務(wù)收入，三是用戶端的個(gè)人金融、園區(qū)自營(yíng)服務(wù)和O2O服務(wù)抽成等。以京東特色館(產(chǎn)業(yè)B2B平臺(tái))為突破點(diǎn)、電商產(chǎn)業(yè)園區(qū)為產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，京東云產(chǎn)業(yè)園通過搭建社會(huì)化物流服務(wù)平臺(tái)，帶動(dòng)地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型。