旅游養(yǎng)老小鎮(zhèn)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

前言

對于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景，無疑是相當(dāng)看好的。這從房企以及保險機(jī)構(gòu)大力追捧養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)狀已經(jīng)十分清楚。形成這一潛力市場的原因包括：中國已進(jìn)入老齡化社會；傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨挑戰(zhàn)；國內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施滿足不了需求。
目前國內(nèi)很多開發(fā)商在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，但養(yǎng)老地產(chǎn)在我國大部分省份還是空白，國內(nèi)純粹作為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目來發(fā)展的樓盤屈指可數(shù)，做得比較好的有北京的東方太陽城、廣州的友好老年公寓、臺灣的長庚養(yǎng)生文化村等。
亞健康群體的高比例和社會老齡化的發(fā)展趨勢，使得中國社會在城市化推進(jìn)過程中的住宅需求呈現(xiàn)多元化，養(yǎng)生地產(chǎn)已經(jīng)被列為了住宅產(chǎn)業(yè)的稀缺產(chǎn)品。中國老年人口中已經(jīng)到60歲及以上的人口15989萬人，約占全國總?cè)丝诘?2%，比上年上升了0.4個百分點(diǎn)。中國符合世界衛(wèi)生組織關(guān)于健康定義的人群只占總?cè)丝跀?shù)的15％，與此同時，有15％的人處在疾病狀態(tài)中，剩下70％的人處在“亞健康”狀態(tài)。
解決老年健康問題和亞健康的重要方式就是通過生態(tài)人居改善人體微循環(huán)，使得身心浸潤在完全生態(tài)的環(huán)境氛圍中，養(yǎng)生專家曾有過形象的比喻：人體就像一個彈簧，外部環(huán)境和工作勞累就是外力。長時間的緊張勞作和惡劣的環(huán)境使彈簧越來越緊繃，最終彈簧無法復(fù)原。所以，人的體力精力需要保持收支上的平衡，一段時間的緊張勞作，需要相當(dāng)甚至更多的時間來調(diào)整，才能使機(jī)體恢復(fù)到正常狀態(tài)。人居環(huán)境的選擇至關(guān)重要，而擁有休閑、度假、養(yǎng)生三大主體功能的人居環(huán)境和住宅產(chǎn)品就成為了養(yǎng)生地產(chǎn)的重要組成。
養(yǎng)生地產(chǎn)，包含著養(yǎng)老地產(chǎn)、健康地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、度假地產(chǎn)的四重功能，在市場引導(dǎo)過程中應(yīng)遵循循序漸進(jìn)的導(dǎo)入原則，將人們被扭曲的社會價值觀、人生價值觀進(jìn)行重新的梳理，再通過道教、歷史文化的引導(dǎo)將健康、保健、養(yǎng)生、長壽的理念灌輸給消費(fèi)者，進(jìn)而將養(yǎng)生地產(chǎn)的稀缺特性、投資保值特性、結(jié)合人生健康保健的重要性和社會圈層營銷體系進(jìn)行整合宣導(dǎo)，就會在養(yǎng)生地產(chǎn)的市場推廣和消費(fèi)引導(dǎo)中作出特色的營銷，專題的推介還會將一種全新的人生認(rèn)識傳達(dá)給消費(fèi)者，并在做地產(chǎn)運(yùn)營的同時傳播著一種人生態(tài)度和價值取向。

基于以上原因，眉縣鼎盛置業(yè)有限公司打造的眉縣旅游養(yǎng)老小鎮(zhèn)，將引入各大行業(yè)跨界共享、共贏，共同打造“商業(yè)+旅游+養(yǎng)老地產(chǎn)（共享酒店）”共發(fā)展，共盈利。

第一章 執(zhí)行摘要
1.1 項(xiàng)目背景
1.1.1 項(xiàng)目基本情況
眉縣磚機(jī)械科技示范園總建面45631平方米，是一座現(xiàn)代化高檔綜合性建筑項(xiàng)目，將成為眉縣標(biāo)志性綜合產(chǎn)業(yè)園，由國際知名的建筑設(shè)計(jì)師精心設(shè)計(jì)，綜合商業(yè)樓與臨街商鋪、集中示范區(qū)共同組成具有人性化的大型科技示范園。
目前，項(xiàng)目將規(guī)劃轉(zhuǎn)型打造養(yǎng)老、健康、旅游、度假的四重功能集為一體的眉縣旅游特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)建設(shè)3萬平米眉縣旅游養(yǎng)老小鎮(zhèn)，1萬平方米建設(shè)連排別墅，5000平方米建設(shè)成為1到5星級養(yǎng)老公寓。1.5萬平方米建設(shè)民俗小鎮(zhèn)。項(xiàng)目將引入比盈公司整體進(jìn)行運(yùn)作，用信托憑證、保單的形式進(jìn)行運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品資產(chǎn)化、股權(quán)證券化。用運(yùn)作到賬資金解決甲方9300萬。實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)剝離。
項(xiàng)目位于美陽街十字大轉(zhuǎn)盤西北角，東臨310國道，西臨新莊村，南臨美陽街，北臨連霍高速路入口，距離連霍高速2公里，緊鄰310國道，出行十分快捷，交通便利。
1.1.2 項(xiàng)目指標(biāo)
項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)，如下表所示：

序號	指標(biāo)
1	開發(fā)商	眉縣鼎盛置業(yè)有限公司
2	項(xiàng)目地址	項(xiàng)目位于美陽街十字大轉(zhuǎn)盤西北角，東臨310國道，西臨新莊村，南臨美陽街，北臨連霍高速路入口。
3	物業(yè)類別	商業(yè)
4	裝修狀況	毛坯
5	用地面積	46465平方米
6	建筑面積（包含輔助工程）	45631平方米
7	總戶數(shù)	735戶
8	容積率	1.32
9	綠化率	0.31
10	建筑密度	0.45
11	建筑高度	40.5米
12	建筑層數(shù)	11層
13	停車位	177輛

1.2 項(xiàng)目總體描述
旅游小鎮(zhèn)是旅游地產(chǎn)休閑體驗(yàn)化、景區(qū)化的很好業(yè)態(tài)，相當(dāng)于城市綜合體里面的主力店； 
1.2.1 旅游地產(chǎn)概念
旅游業(yè)——作為小鎮(zhèn)的造血機(jī)：形成產(chǎn)業(yè)磁力、消費(fèi)磁力和就業(yè)磁力，凝聚成小鎮(zhèn) ；
旅游地產(chǎn)——以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)，具有資源依托性、要素綜合性、開發(fā)銷售和經(jīng)營方式多樣性，以及生活方式非常態(tài)化等特點(diǎn) ；
旅游地產(chǎn)——的發(fā)展必須以旅游資源為核心 ；
旅游地產(chǎn)——必須依托旅游資源打造休閑度假概念 ；
旅游地產(chǎn)——兩個特點(diǎn)：一是可流通性，可異地置換；二是旅居型，不同于居家型房產(chǎn) ；
旅游地產(chǎn)——關(guān)鍵是要先旅游，后地產(chǎn)。
1.2.2 旅游小鎮(zhèn)的特點(diǎn)
1、旅游小鎮(zhèn)只是旅游地產(chǎn)商開發(fā)商打造旅游吸引力和利潤點(diǎn)的一種項(xiàng)目載體，站在地產(chǎn)開發(fā)角度，旅游地產(chǎn)大于或包含旅游小鎮(zhèn)；
2、旅游地產(chǎn)存在前期沉淀資金大，開發(fā)周期長的特點(diǎn)，而旅游小鎮(zhèn)的休閑配套功能、旅游配套功能、城市配套功能和其用地產(chǎn)承載休閑、旅游、城市的物業(yè)形態(tài)屬性，其可通過地產(chǎn)出售或出租的形式變現(xiàn)，是一種解決旅游地產(chǎn)開發(fā)資金與周期的良好載體； 
3、旅游的六要素全部可通過地產(chǎn)形式在小鎮(zhèn)體現(xiàn)出來，且可經(jīng)營可出售，而相比主題樂園、產(chǎn)業(yè)載體等旅游吸引核打造，其優(yōu)勢顯而易見；
1.2.3 養(yǎng)生養(yǎng)老引導(dǎo)下的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式
以養(yǎng)老養(yǎng)生為核心驅(qū)動的新型養(yǎng)老養(yǎng)生小城鎮(zhèn)是指在主要的城市群周邊交通便捷、生態(tài)環(huán)境較好的區(qū)域，迎合國家城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的政策導(dǎo)向，以自然生態(tài)、健康人居為特質(zhì)，以養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)為核心驅(qū)動產(chǎn)業(yè)，以服務(wù)城鄉(xiāng)居民為宗旨，配套建設(shè)老年社區(qū)、醫(yī)院、生態(tài)農(nóng)場、老年大學(xué)、商業(yè)街區(qū)等服務(wù)設(shè)施，營造一個養(yǎng)老養(yǎng)生人員和原住民和諧共處的小鎮(zhèn)。

養(yǎng)生養(yǎng)老小鎮(zhèn)	其他小鎮(zhèn)
旅游養(yǎng)老小鎮(zhèn)是一個提供養(yǎng)老養(yǎng)生服務(wù)的開放式的社區(qū)，配套完善的養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)所需要的要素體系，并以此為核心吸引力，將周邊農(nóng)民轉(zhuǎn)變成工人，配套一般城鎮(zhèn)所需要的設(shè)施，構(gòu)建一個和諧的小城鎮(zhèn)。	其他小鎮(zhèn)的核心產(chǎn)業(yè)不是養(yǎng)老養(yǎng)生，配套設(shè)施也不是圍繞養(yǎng)老養(yǎng)生進(jìn)行建設(shè)。

前言 3
第一章 執(zhí)行摘要 5
1.1 項(xiàng)目背景 5
1.1.1 項(xiàng)目基本情況 5
1.1.2 項(xiàng)目指標(biāo) 5
1.2 項(xiàng)目總體描述 6
1.2.1 旅游地產(chǎn)概念 6
1.2.2 旅游小鎮(zhèn)的特點(diǎn) 6
1.2.3 養(yǎng)生養(yǎng)老引導(dǎo)下的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式 7
1.3  項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo) 7
1.4  主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 8
1.5 項(xiàng)目投資回報(bào) 8
1.6  項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總 9
第二章 公司基本情況及未來發(fā)展戰(zhàn)略 11
2.1 承辦單位 11
2.2 項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 11
2.2.1 項(xiàng)目定位 11
2.2.2 公司的發(fā)展戰(zhàn)略 11
第三章 項(xiàng)目市場分析 13
3.1 中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場需求分析 13
3.1.1中國老齡人口快速增長，養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求不斷增大 13
3.1.2  中國目前宜居社區(qū)養(yǎng)老缺口巨大 14
3.2  中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場供給分析 15
3.3 中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)存在的問題 15
1、市場發(fā)育不成熟 15
2、產(chǎn)品層次較低端 16
3、政策保障不健全 16
3.4國內(nèi)外養(yǎng)老市場比較分析 16
3.4.1 需求比較分析 16
3.4.2供給比較分析 16
3.4.3監(jiān)管比較分析 17
3.5  市場總體規(guī)劃 18
3.5.1市場定位與經(jīng)營理念 18
第四章合作流程介紹 20
4.1 公司市值 20
4.2 操作步驟 20
第五章 項(xiàng)目盈利模式 22
5.1 項(xiàng)目營業(yè)收入 22
5.1.1  項(xiàng)目盈利點(diǎn) 22
1、排別墅收益 22
2、民俗小鎮(zhèn)收益 22
3、養(yǎng)老公寓收益 22
5.1.2  項(xiàng)目收入 22
5.2項(xiàng)目目標(biāo)達(dá)成 22
第七章  資金投資及使用規(guī)劃 23
7.1 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 23
7.1.1  項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資 23
7.2.2 流動資金投入 24
7.3  項(xiàng)目總投資估算 24
7.4 總投資估算總結(jié) 24
第八章  財(cái)務(wù)分析 25
8.1 分析依據(jù) 25
8.1 收入測算 25
8.2成本核算 26
8.2.1 管理人員成本核算 26
8.2.2  廣告成本 26
8.2.3 其他成本 27
8.2.4 總成本估算 27
8.3 利潤核算 27
8.4 財(cái)務(wù)指標(biāo) 28
8.4.1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR 28
8.4.2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 28
8.4.3項(xiàng)目投資回收期Pt 29
8.5總投資收益率（ROI） 29
第九章 項(xiàng)目效益分析與資金退出 30
9.1項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析 30
表9-1  項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析表（單位：萬元） 30
9.2 融資方案 31
9.2.1 項(xiàng)目融資方案 31
9.2.2  投資者雙方貢獻(xiàn) 32
9.3 資金退出方案 32
9.3.1 資金進(jìn)入、退出方式 32
9.3.2 退出方式可行性 33
9.4 投資退出方案 34
9.4.1 股改上市 34
9.4.2 兼并收購 34
9.4.3 資本重組 34
第十章 風(fēng)險分析 35
10.1 風(fēng)險因素及識別 35
10.1.1 市場風(fēng)險 35
10.1.2 競爭風(fēng)險 36
10.1.3 資金風(fēng)險 36
10.1.4 組織管理風(fēng)險 36
10.1.5 政策風(fēng)險 37
10.1.6 其他風(fēng)險 37
10.2 風(fēng)險評估 38
10.3 風(fēng)險防范對策 39
第十一章 結(jié)論及建議 40
11.1 結(jié)論 40
11.2 建議 40